4月以來，各地“因城施策”釋放積極信號。在“房住不炒”的基調下，激勵需求端、紓困開發(fā)商的城市也由三四線向二線以及省會城市蔓延，支持力度不斷加強。
4月26日晚，一則《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局關于優(yōu)化存量商品住房政策的通知》在網(wǎng)絡上流傳，其核心內容是，佛山市滿5年的商品住房不計入居民家庭擁有住房套數(shù)。
作為大灣區(qū)的核心城市之一，佛山調整限購引起熱議。《中國經(jīng)營報》記者聯(lián)系佛山住建局求證，官方謹慎回應稱，文件尚屬內部文件，待調試完成后會對外公布。
而在此十天前，省會城市昆明也加入調控隊伍。相較于其他城市側重對需求端的支持，昆明以為企業(yè)紓困和去化商業(yè)庫存為主，并從優(yōu)化住房金融服務、鼓勵多種方式回遷安置等8個方面制定了25條相關措施。
據(jù)中指研究院檢測，4月的前三周，已有50余城(城市與一季度有重復)出臺房地產(chǎn)相關政策超70條，數(shù)量和力度明顯高于前3個月。
相較于此前三四線城市為主的調整，省會城市能否成為樓市健康發(fā)展和良性循環(huán)的加速器？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，省會城市其政策具有標桿效應，在保持“房住不炒”的前提下，限制性措施或將進入新一輪“退出潮”。
需求端企業(yè)端全面發(fā)力
繼鄭州、哈爾濱、南京等城市后，又一省會城市出臺樓市新政。
4月16日，昆明市人民政府辦公室發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期工作的意見》(以下簡稱“《意見》”)。其中在優(yōu)化住房金融服務方面，《意見》提出，加大住房公積金對首套房、改善性住房等合理購房需求的支持力度，適度調高住房公積金貸款額度，降低購買二套住房首付款比例，更好滿足購房者合理信貸需求。
《意見》出臺后的第三天，昆明市住房公積金管理中心率先響應。該機構明確，將公積金雙職工家庭的貸款最高額度提高到80萬元；繳存公積金單職工家庭，貸款最高額度為50萬元。
除了調整公積金貸款額度外，二套房首付比例也由50%調整為30%；首次使用公積金貸款的首付不變，仍為20%。
昆明此次調控的方向并非僅在需求端，針對供給側的措施甚至更為精細化。記者留意到，為了紓解疫情期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)困難，《意見》規(guī)定，土地出讓價款在2021年6月1日~2022年12月31日繳納的，企業(yè)可申請延期60日繳納。屬于分期繳款的，各期繳款時間均可在原合同約定時間延期60日。延期繳款期間(60日內)不計違約金，不計利息。
此輪調控中，“商業(yè)商務用房去化”任務被擺在了首要位置?！兑庖姟诽岢觯汗膭顚⑸虅辙k公用房改造為保障性租賃住房；允許將已供應尚未開工建設或在建的商業(yè)商務用地用于公共服務設施；鼓勵將閑置的商業(yè)辦公用房用于打造“雙創(chuàng)中心”、發(fā)展樓宇經(jīng)濟及非學科類培訓等多種業(yè)態(tài)。
而這背后是昆明市場龐大的去化壓力。中指院數(shù)據(jù)顯示，截至2022年3月，昆明商業(yè)商務用房市場存量多達1165萬平方米，去化周期超90個月，庫存高企，去化壓力大。在國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新住宅銷售價格變動情況中，2022年3月，昆明新房價格環(huán)比下降0.3%，同比下降1.9%；二手房價格環(huán)比上漲0.4%，同比下降0.5%。
部分城市樓市回暖
實際上，打響省會城市激勵政策“第一槍”的當屬南寧，隨后鄭州發(fā)布了樓市調控“十九條”，包括部分優(yōu)化限購、人才購房補貼、下調住房貸款利率、推進安置房建設和轉化，引起市場廣泛關注。
這其中最具代表性的政策是實行“認貸不認房”，即鄭州對擁有一套住房并已結清相應貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策，首付比例將由此前的60%降至30%。這也是首個“認房又認貸”的重點城市。
二線省會城市的調控大門陸續(xù)打開。據(jù)記者統(tǒng)計，今年以來，包括鄭州、哈爾濱、福州、蘭州、昆明、南寧、南京、銀川等在內的8個省會城市因城施策調整房地產(chǎn)政策。調控內容包括降低房貸利率、提供購房補貼、降低落戶門檻、提高公積金貸款額度上限、降低公積金首付比例、取消“認房認貸”支持改善性購房、降低交易稅費、取消限售等。
值得關注的是，在鄭州、哈爾濱、福州等第一批省會城市調控支持樓市后，市場出現(xiàn)了回暖跡象。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月份，鄭州、哈爾濱、福州二手房價格環(huán)比跌幅收窄0.1個至0.2個百分點。鄭州項目來訪量和銷售流速穩(wěn)步提升，單項目月均到訪量和月均流速分別達到了325組和20套，增長1倍有余；二手房帶看量達到了5萬余組，環(huán)比增長140%。
中指研究院指出，4月以來，已有50余城(城市與一季度有重復)出臺房地產(chǎn)相關政策，明顯高于前3個月。在3月1日鄭州優(yōu)化限購、限貸等政策，并重啟貨幣化安置后，多地優(yōu)化調整力度加大，政策涉及限購、限貸、限售、限價等內容，而以往更多地聚焦在發(fā)放購房補貼、調整公積金貸款政策等方面。
億翰智庫認為，房地產(chǎn)市場得到相應的修復，且各級城市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的分化。相比三四線城市，二線城市的放開對市場更有積極影響。三四線本身更多是剛需群體，一直沒有過多的政策限制，政策放開與否影響偏弱。二線城市住房需求更加旺盛，尤其是改善性需求的釋放將會對市場有積極的拉動作用。
“房住不炒”仍是紅線
記者留意到，目前發(fā)布寬松政策的城市多為樓市相對冷清的區(qū)域，而熱點區(qū)域、房價漲幅較大的城市并無明顯調整，或調控力度對相對較小。
甚至在某些熱點城市有進一步規(guī)范和收緊動作，例如近日廣州對“接力貸”規(guī)避限購的排查，蘇州加強預售資金監(jiān)管等，依然強調規(guī)范和糾偏。
在李宇嘉看來，當前非熱點城市限購限售退出的概率大，但東部熱點城市退出可能性小。一方面，東部熱點城市庫存很低；二是吸取上一輪暴漲的教訓，要保持政策定力；三是貨幣寬松、利率下降、紓困疫情沖擊等政策，客觀上會有助于熱點城市樓市，只是政策有一定時滯，需要耐心等待。
4月26日晚，一份名為《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局關于優(yōu)化存量商品住房政策的通知》的文件流出，引發(fā)市場關注。
該文件核心要點是，對最近一次契稅繳納時間或不動產(chǎn)登記時間滿5年的商品住房，不計入居民家庭擁有住房套數(shù)，進行買賣合同網(wǎng)簽、贈與、司法拍賣等轉讓手續(xù)時，無需進行購房資格核驗。即滿5年的二手房不再納入限購范圍。
不過，這份文件并未在佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局的官網(wǎng)掛出。佛山市住建局向記者回應稱，文件屬內部工作流程，目前正在積極協(xié)調相關部門對業(yè)務系統(tǒng)功能進行調整完善，待調試完成后會正式對外公布。
“佛山經(jīng)過近兩年的調控，房價漲幅已回歸合理區(qū)間運行，階段性調控已達到預期。該政策支持改善型住房需求，僅對部分政策進行調整，合理引導預期，以‘五年’為界，避免短期炒作的基調未改?！崩钣罴伪硎尽?/p>
實際上，官方對房地產(chǎn)市場的功能定位認識一直在不斷深化。去年年底中央經(jīng)濟工作會議、今年《政府工作報告》均強調要在堅持“房住不炒”前提下支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
東興證券表示，目前，因城施策的調控政策放松從低能級城市逐漸走向高能級城市，市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，既是防范化解風險的需要，也是行業(yè)向新發(fā)展模式轉型的基礎。
（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）
標簽： 因城施策
